Im Regelfall richtet sich der Mieterwechsel nicht nach der Betriebskostenabrechung, woraus sich oftmals folgende Situation ergibt.

eigene Skizze

Mieter 1 bewohnt die Wohnung den Großteils des Jahres. Danach zieht Mieter 2 ein, der dann die BK Abrechnung für das Jahr bekommt, in dem er nur teilweise die Wohnung bewohnt hat und in welchem die Wohnung auch von anderen bewohnt wurde bzw. frei gestanden ist.

In diesem Fall kommt es darauf an, ob die Vermietung im Vollanwendungsbereich des MRG liegt oder nicht.

Vollanwendungsbereich des MRG

In diesem Fall ist § 21 Abs. 3 letzter Satz des MRG eindeutig: „Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuß zugunsten der Hauptmieter, so ist der Überschußbetrag zum übernächsten Zinstermin zurückzuerstatten. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin zu entrichten.“ Dh. Die Nachzahlung bzw. Gutschrift trifft den Mieter, der zum Zeitpunkt der Abrechnung der Betriebskosten in der Wohnung wohnt.

Teilanwendungsbereicht des MRG

Findet sich in Ihren Mietvertrag eine Klausel, wie „Der Bestandsgegenstand unterliegt gemäß § 1 Abs. 4 MRG i.d.F. der WRN 2009 nur hinsichtlich der §§ 14, 16b, 29-36, 45, 46 und 49 den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes.“ so unterliegt der Mietvertrag der Teilanwendung des MRG und in diesem Fall ist auf die Formulierung bzw. die Absicht des Mietvertrages abzustellen.

Folgende Klausel könnte dazu führen, dass die BK auf die beiden Mieter aufgeteilt wird: „Der Mieter ist damit einverstanden, dass mit Beginn des Mietverhältnisses eine anteilsmäßige Abrechnung der genannten Kosten erfolgt. Dementsprechend verpflichtet sich der Mieter, Betriebskostennachzahlungen auch nach Ablauf des Mietvertrages zu leisten, wenn diese für einen Zeitraum begehrt werden, in welchem er Mieter war. Selbiges gilt auch für Betriebskostenguthaben.“

Eine „anteilsmäßige Abrechnung“ könnte folgermaßen aussehen:

  • Mieter 1 wohnt bis 31.5.2019 in der Wohnung
  • Mieter 2 zieht am 1.6.2019 ein
  • Kommt es nun zu einer Nachzahlung idH 100 €, so hat Mieter 1 eine Nachzahlung von 5/12*100 = 41,65 € und Mieter 2 eine Nachzahlung in der Höhe von 7/12*100 = 58,35 € zu tätigen.

Man kann natürlich auch im Teilanwendungsbereich Formulierungen vergleichbar mit dem Vollanwendungsbereichs des MRG im Mietvertrag niederschreiben.